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Grundstücksveräußerung: Steueroptimierung durch Veranlagungs- und Regelbesteuerungsoption

Veranlagungsoption

Im Zusammenhang mit privaten Grundstücksverkäufen, die zu einem Verlust geführt haben, könnten durch Ausübung der Veranlagungsoption steuerliche Verluste mit Gewinnen aus anderen Grundstückveräußerungen ausgeglichen werden, sofern im Kalenderjahr der Verlustentstehung noch andere Grundstücksverkäufe mit Gewinn vorliegen. Vorteil der Ausübung der Veranlagungsoption ist, dass die Besteuerung mit dem 25%igen Steuersatz erhalten bleibt und durch die Gegenverrechnung der Verluste die Steuerbelastung insgesamt sinkt. Die durch den Notar bereits abgeführte Immobilienertragsteuer (resultierend aus mit Gewinn veräußerten Grundstücken) kann in der Folge teilweise oder bei einem Gesamtverlust zur Gänze vom Finanzamt zurückgefordert werden.

Beispiel: Der Unternehmer verkauft aus seinem Privatvermögen im Jahr 2013 zwei Grundstücke. Das eine wird mit einem Gewinn in Höhe von € 40.000 verkauft, wovon der Notar € 10.000 Immobilienertragsteuer an das Finanzamt abführt. Aufgrund eines notwendigen Finanzbedarfs gegen Ende des Jahres muss der Unternehmer aus seinem Privatvermögen noch ein weiteres Grundstück verkaufen - jedoch mit einem Verlust in Höhe von € 15.000. Im Rahmen der Veranlagungsoption kann der Verlust in Höhe von € 15.000 gegen den Gewinn in Höhe von € 40.000 verrechnet werden. Dies führt zu einer Gesamtsteuerbelastung im Zusammenhang mit den privaten Grundstücksveräußerungen in Höhe von € 6.250 (40.000 – 15.000 = 25.000 x 25%). Da jedoch an das Finanzamt bereits € 10.000 an Immobilienertragsteuer durch den Notar abgeführt wurden, können im Rahmen der Veranlagung € 3.750 (= 10.000 – 6.250) wieder zurückgefordert werden.

Regelbesteuerungsoption

Darüber hinaus besteht für den Steuerpflichtigen auch die Möglichkeit, auf Antrag anstelle des besonderen Steuersatzes von 25% zur allgemeinen Tarifbesteuerung zu optieren (Regelbesteuerungsoption). Dies ist dann von Vorteil, wenn der persönliche Einkommensteuertarif unter 25% liegt, etwa durch Verluste bei anderen Einkunftsquellen.




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