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Immo-ESt und Altvermögen: Vorsicht bei zeitnahen Umwidmungen

Bei „Altgrundstücken“, das sind Grundstücke die vor dem 31.3.2002 erworben wurden, kann der Veräußerungsgewinn pauschal mit 14% des Verkaufspreises festgesetzt werden. Die effektive Steuerbelastung des Verkaufspreises beträgt somit 3,5% (14% mal 25% Immobiliensteuer). Wurden „Altgrundstücke“ allerdings nach dem 31.12.1987 umgewidmet – dies gilt sowohl für Grundstücke die man bereits besessen hat als auch für Grundstücke, die nach diesem Zeitpunkt entgeltlich erworben wurden und noch nicht umgewidmet waren –, so erhöht sich der pauschale Veräußerungsgewinn auf 60% des Verkaufspreises. Die effektive Steuerbelastung des Verkaufspreises beträgt somit 15% (60% mal 25% Immobiliensteuer). Als Umwidmung gilt eine Änderung der Widmung, die erstmals eine Bebauung ermöglicht - beispielsweise von Grünland in Bauland.

Umwidmung nach Verkauf irrelevant


Grundsätzlich gilt, dass eine Umwidmung nach dem Verkauf irrelevant ist und somit die pauschale Besteuerung mit 3,5% anstelle von 15% zur Anwendung gelangt. Damit jedoch nicht Verkäufe zum Baulandpreis kurz vor einer Umwidmung dem 3,5%igen Pauschalsteuersatz unterliegen, wurde im Gesetz normiert, dass der 15%ige Pauschalsteuersatz auch dann zur Anwendung gelangt, wenn die spätere Umwidmung in engem zeitlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Veräußerung stand.

Enger zeitlicher und wirtschaftlicher Zusammenhang

Fraglich war bis dato, wie ein „enger zeitlicher und wirtschaftlicher Zusammenhang“ auszulegen ist. Diesbezüglich hat die Finanzverwaltung nun klarstellende Erläuterungen veröffentlicht, wobei jedoch immer auf den Umstand des Einzelfalls abzustellen ist. Demnach liegt ein enger zeitlicher wirtschaftlicher Zusammenhang etwa in folgenden Fällen vor:

  • Veräußerungsfälle für Noch-Grünland-Grundstücke, für die bereits eine Art Umwidmungszusage der Gemeinde besteht
  • Verkauf von Noch-Grünland-Grundstücken, für die bereits der Baulandpreis vereinbart bzw. bezahlt wurde
  • Veräußerung von Grundstücken zum Grünlandpreis, die jedoch mit einer Besserungsvereinbarung abgeschlossen wurden, wodurch im Fall einer Umwidmung die Differenz zum Baulandpreis nachzuzahlen ist (nachträgliche Besteuerung mit 15%)



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