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Immobilienbesteuerung und Fruchtgenussrechte

Fruchtgenussrechte sind ein weit verbreitetes Gestaltungsinstrument für Immobilienvermögen. Durch ein Fruchtgenussrecht kann dem Fruchtgenussberechtigten ein Nutzungsrecht an einer Liegenschaft eingeräumt werden, sodass dieser Anspruch auf die Liegenschaftserträge hat, ohne zivilrechtlicher Eigentümer der Liegenschaft zu sein. So erlaubt etwa die „Zurückbehaltung“ eines Fruchtgenussrechtes, das Eigentum von Liegenschaften noch zu Lebzeiten an Erben zu übertragen (vorweggenommene Erbfolge), ohne auf zukünftige Einkünfte daraus verzichten zu müssen (so genannter „Vorbehaltsfruchtgenuss“).

Verlagerung der steuerlichen Einkünfte

Auf der anderen Seite lässt sich im Rahmen eines so genannten „Zuwendungsfruchtgenusses“ der Anspruch auf die Liegenschaftserträge (und somit die steuerlichen Einkünfte) unter Beibehaltung der zivilrechtlichen Eigentumsverhältnisse auf andere Personen - etwa Familienangehörige - verlagern. So können unter Umständen Steuerprogressionseffekte genutzt werden.
Diese Gestaltungsvariante ist in der steuerlichen Praxis jedoch problematisch, weil es im Fall der unentgeltlichen Einräumung des Zuwendungsfruchtgenussrechts in der Regel zu einem Verlust der steuerlichen Abschreibung der Liegenschaft kommt.

Veräußerungen und Ablösen von Fruchtgenussrechten steuerpflichtig

Eine Änderung hat sich zudem im Rahmen der steuerlichen Behandlung von Veräußerungen bzw. Ablösen von Fruchtgenussrechten ergeben: Nach früherer Verwaltungspraxis konnten Fruchtgenussrechte unter bestimmten Voraussetzungen einkommensteuerfrei veräußert oder abgelöst werden. Seit 1.1.2012 führen Veräußerungen und Ablösen von Fruchtgenussrechten aber zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, die mit bis zu 50%iger Einkommensteuer zu besteuern sind.

Sorgfältige steuerliche Prüfung unerlässlich

Um nicht in unerwartete Steuerfallen zu tappen, ist eine sorgfältige steuerliche Prüfung einer geplanten Fruchtgenussvereinbarung unerlässlich, wobei neben der einkommensteuerlichen Klärung auch umsatzsteuerliche, grunderwerbsteuerliche oder gebührenrechtliche Themen zu beachten sind.




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