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Hauptwohnsitzbefreiung bei Immobilienertragsteuer

Seit dem 1.4 2012 werden Gewinne aus der Veräußerung von Grund und Boden, Gebäuden und Eigentumswohnungen sowie grundstücksgleichen Rechten mit dem 25%igen Sondersteuersatz besteuert. Bei Grundstücken, die zum 31. März 2012 nicht mehr „steuerverfangen“ waren  (so genanntes Altvermögen) reduziert sich der Gesamtsteuersatz auf Grund des Ansatzes von pauschalen Anschaffungskosten auf 3,5% bzw. 15% des Veräußerungserlöses.

Hauptwohnsitz ausgenommen


Von der Immobilienertragsteuer ausgenommen ist etwa der Hauptwohnsitz des Veräußerers. Danach werden Eigenheime oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden nicht besteuert, wenn sie dem Veräußerer

  • ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird oder
  • innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Fraglich ist in diesem Zusammenhang, innerhalb von welchem Zeitraum der Hauptwohnsitz aufgegeben werden muss. Die Finanzverwaltung ist der Ansicht, dass die Aufgabe des Hauptwohnsitzes mit der Veräußerung oder spätestens ein Jahr nach der Veräußerung zu erfolgen hat.

Beispiel

Herr Huber kauft am 10.6.2012 eine Wohnung, begründet dort seinen Hauptwohnsitz und zieht noch am selben Tag ein. Im Anschluss daran wird die Wohnung am 11.8.2014 wieder verkauft. Im Einvernehmen mit dem Verkäufer behält Herr Huber jedoch den Hauptwohnsitz noch bis 25.7.2015 bei (da der neue Hauptwohnsitz erst errichtet wird).
Die Steuerbefreiung ist somit gegeben, da die Aufgabe des Hauptwohnsitzes nicht länger als ein Jahr nach der Veräußerung stattfindet und die Wohnung zumindest 2 Jahre lang als Hauptwohnsitz gedient hat.

In einer jüngst ergangenen Entscheidung des Bundesfinanzgerichtes (BFG) stellte dieses jedoch klar, dass der Zeitraum zwischen der Veräußerung und der Aufgabe des Hauptwohnsitzes an keiner festen Frist festgemacht werden kann. Vielmehr hängt es hierbei vom einzelnen Sachverhalt ab. Im entscheidungsgegenständlichen Fall sah das BFG einen Zeitraum von 1 ½ Jahren, der zwischen der Veräußerung und der Aufgabe des Hauptwohnsitzes lag, als angemessen an. Der Grund bestand unter anderem darin, dass die Verzögerung infolge von Einsprüchen der Nachbarn gegen die Bauführung entstanden ist und daher nicht vom Steuerpflichtigen verursacht wurde.




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