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Reparaturrücklage bei Veräußerung einer Eigentumswohnung

Wohnungseigentümer haben die Verpflichtung, eine angemessene Rücklage für künftige Aufwendungen zu bilden (= Instandhaltungsrücklage bzw. Reparaturrücklage) Wird die Wohnung veräußert, ist fraglich, ob die eingehobenen Beträge zur Dotierung der Instandhaltungsrücklage beim Verkauf steuerlich geltend gemacht werden können, wenn der Verkäufer die Wohnung von der Anschaffung und bis zur Veräußerung nicht durchgehend für mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz benutzt hat.

Zahlungen nicht als Werbungskosten absetzbar

Die Beträge für die Instandhaltungsrücklage können für künftige Liegenschaftsaufwendungen aller Art verwendet werden. Für die laufende Veranlagung besteht im Zeitpunkt der Dotierung der Rücklage jedoch kein Aufwandscharakter. Daher können die geleisteten Zahlungen beim Wohnungseigentümer auch nicht als Werbungskosten geltend gemacht werden. Ein steuerlich mindernder Werbungskostenabzug ist erst dann möglich, wenn der Betrag für das gemeinsame Wohnungseigentumsobjekt verwendet wird und aus der gebildeten Rücklage abfließt.
Wird die Eigentumswohnung veräußert und war diese am 31.3.2012 „steuerverfangen“ (kein sogenanntes Altvermögen) ermittelt sich der Veräußerungsgewinn aus der Differenz des Veräußerungserlöses und den ursprünglichen Anschaffungskosten. Die auf den Veräußerer anteilig entfallende Instandhaltungsrücklage kann in der Regel nicht zum Abzug gebracht werden.

Berücksichtigung der Instandhaltungsrücklage

Laut Ansicht der Finanzverwaltung kann die Instandhaltungsrücklage bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns jedoch dann berücksichtigt werden, wenn klar nachgewiesen wird, dass ein konkreter Teil des gesamten Kaufpreises auf bereits in die Instandsetzungsrücklage eingezahlte Beträge entfällt. Als Nachweis sind in diesem Zusammenhang erforderlich:

  • die ausdrückliche Erwähnung im Kaufvertrag,
  • die Nennung des konkreten Betrages und
  • der Nachweis der Einzahlung sowie des noch nicht verbrauchten Teils der Rücklage.

Werden diese Voraussetzungen erfüllt, so mindert die laut Kaufvertrag abgegoltene Instandhaltungsrücklage den zu versteuernden Gewinn aus dem Verkauf der Eigentumswohnung. Gerne stehen wir Ihnen in der komplexen Materie der Immobilienveräußerung mit Rat und Tat zur Seite.




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