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Änderungen der Immobilienertragsteuer

Auf Veräußerungen von Immobilien, die am 31.3.2012 steuerverfangen waren, fällt für natürliche Personen künftig eine ImmoESt in Höhe von 30% anstelle der bisherigen 25% an. Dies betrifft Immobilienveräußerungen sowohl aus dem betrieblichen als auch aus dem außerbetrieblichen Bereich. Die erhöhte ImmoESt wird ab dem 1.1.2016 zum ersten Mal angewendet. Bei Bilanzierern mit abweichendem Wirtschaftsjahr können zwei verschiedene Steuersätze für Immobilienveräußerung im selben Jahr zur Anwendung kommen, da Veräußerungen bis zum 31.12.2015 mit 25% besteuert werden.

Steuerbelastung erhöht sich künftig

Für Immobilien, die am 31.3.2012 nicht steuerverfangen waren, erhöht sich die künftige Steuerbelastung aufgrund der neuen ImmoESt von 3,5% des Veräußerungserlöses (= 25% ImmoESt x 14% Bemessungsbasis) auf 4,2% (= 30% x 14%). Erfolgt eine Umwidmung nach dem letzten entgeltlichen Erwerb und nach dem 31.12.1987, so beträgt die Steuerbelastung künftig 18% (= 30% ImmoESt x 60% Bemessungsbasis) anstatt der bisherigen 15% (= 25% x 60%). Eine Umwidmung wird auch dann im Zusammenhang mit einer Veräußerung angesehen, wenn diese innerhalb von 5 Jahren nach der Veräußerung stattfindet.

Inflationsabschlag entfällt


Zusätzlich entfällt mit 1.1.2016 der Inflationsabschlag. Dieser reduzierte ab dem elften Jahr nach dem Zeitpunkt der Anschaffung oder späteren Umwidmung die Einkünfte jährlich um 2%, höchstens jedoch um 50%. Die Kosten der Selbstberechnung und Mitteilung verringern wie bisher die Einkünfte. Andere Kosten, die im Zusammenhang mit der Veräußerung stehen (z.B. Maklerprovisionen), dürfen auch weiterhin nicht abgezogen werden. Dies kann allerdings im Fall einer Option zur Regelbesteuerung umgangen werden.
Wenn die Option der Regelbesteuerung gewählt wird, unterliegt der Veräußerungsgewinn dem normalen Einkommensteuer-Tarif, was unter Umständen zu einer höheren Besteuerung führen könnte. Im Einzelfall sollte daher ein Vorteilhaftigkeitsvergleich durchgeführt werden, wobei wir Sie gerne beraten.

Um die Steuerbelastung durch die erhöhte ImmoESt etwas abzumildern, dürfen Verluste bei privaten Grundstücksveräußerungen ab 1.1.2016 im Ausmaß von 60% (bisher 50%) ausschließlich mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden. Der Verlustausgleich kann entweder im Entstehungsjahr oder durch Verteilung auf das Entstehungsjahr und die folgenden 14 Jahre erfolgen.


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