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Liegenschaftsübertragung unter Zurückbehaltung des wirtschaftlichen Eigentums

Voraussetzung für die Verwirklichung eines grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerbsvorganges ist in der Regel die Übertragung des zivilrechtlichen Eigentums an Grundstücken. Die Bemessungsgrundlage für die GrESt bildet der Wert der Gegenleistung (z.B. der Kaufpreis), mindestens jedoch der Grundstückswert. Auch bei unentgeltlichen Grundstücksübertragungen gelangt für die Berechnung der GrESt der Grundstückswert zur Anwendung.

Einräumung eines Fruchtgenussrechtes

Abweichend von der Übertragung des zivilrechtlichen Eigentums unterliegen der GrESt jedoch auch Rechtsvorgänge, die einer Person lediglich die wirtschaftliche Verfügungsmacht über ein Grundstück verschaffen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist das etwa bei der Einräumung eines Fruchtgenussrechtes am Liegenschaftsvermögen der Fall. Im Rahmen von Fruchtgenussvereinbarungen sind daher die Begriffe des zivilrechtlichen und des wirtschaftlichen Eigentums zu unterscheiden. Insbesondere in Zusammenhang mit Liegenschaftsübertragungen können die Person des zivilrechtlichen Eigentümers und die Person des wirtschaftlichen Eigentümers eines Grundstücks auseinanderfallen und letztlich zu mehreren grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerbsvorgängen führen.

Beispiel

Der Vater schenkt seinem Sohn ein Grundstück und behält sich zugleich das Fruchtgenussrecht in einem Umfang vor, der dazu führt, dass der Vater auch nach der Schenkung die wirtschaftliche Verfügungsmacht über das Grundstück hat (etwa weil das Grundstück nur auf Anordnung des Vaters verkauft werden darf und dieser auch den Verkaufserlös erhält). Die Bemessungsgrundlage für die Übertragung bildet der Grundstückswert.
Stirbt der Vater in weiterer Folge, so erlischt das Fruchtgenussrecht, und der Sohn erlangt auch das wirtschaftliche Eigentum an der Liegenschaft. Infolge der Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums kommt es neuerlich zu einem grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgang. Bemessungsgrundlage bildet ebenfalls der Grundstückswert.

Zusätzliche Grunderwerbsteuerbelastung vermeidbar!

Zu beachten ist, dass die Grunderwerbsteuer aus dem vorangegangenen zivilrechtlichen Übertragungsvorgang auf den nachfolgenden Übertragungsvorgang des wirtschaftlichen Eigentums angerechnet werden kann. Hat sich der Grundstückswert jedoch maßgeblich geändert (etwa aufgrund der zeitlichen Distanz der beiden Übertragungsvorgänge), ist in der Regel mit einer erheblichen zusätzlichen Grunderwerbsteuerbelastung zu rechnen. Durch eine entsprechende vertragliche Ausgestaltung der Fruchtgenussvereinbarung kann dies allerdings vermieden werden. Wir beraten Sie dabei gerne!




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