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Immo-ESt-Befreiung bei Verkauf des Hauptwohnsitz-Gebäudes

Veräußerungen von Grundstücken, die keinem Betriebsvermögen angehören, sind in Höhe der Immobilienertragsteuer (= 30%) steuerpflichtig. Der Grundstücksbegriff umfasst den nackten Grund und Boden, ein Gebäude einschließlich Gebäude auf fremdem Grund (Superädifikate) und grundstücksgleiche Rechte.
Der Gesetzgeber hat jedoch Einzelfälle von der generellen Steuerpflicht befreit, wie etwa die Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden oder die Veräußerung von Grundstücken infolge eines behördlichen Eingriffs. Eine weitere Befreiung von der Steuerpflicht ist die sogenannte Hauptwohnsitzbefreiung.

Zwei Drittel der Gesamtnutzfläche zu Wohnzwecken


Die Hauptwohnsitzbefreiung kann in jenen Fällen in Anspruch genommen werden, in denen Eigenheime oder Eigentumswohnungen veräußert werden und diese dem Veräußerer entweder ab der Anschaffung oder Herstellung bis zur Veräußerung für mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird oder innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Ein Eigenheim ist ein Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, wenn mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche des Gebäudes Wohnzwecken dienen.

Die Hauptwohnsitzbefreiung ist als Gebäudebefreiung konzipiert, allerdings erstreckt sie sich auf den Grund und Boden, soweit dieser dem Eigenheim oder Eigentumswohnung als Garten oder Nebenfläche dient. Nach Ansicht der Finanzverwaltung ist dies bei Grundstücksflächen bis zu 1.000 m² jedenfalls der Fall. Ein darüber hinausgehender Grundanteil ist jedoch steuerpflichtig. Von der Hauptwohnsitzbefreiung für das Gebäude sind grundstücksgleiche Rechte (z.B. Baurechte) nicht umfasst.

VwGH: gesamte Grundstücksfläche steuerbefreit

An den Verwaltungsgerichtshof gelangte vor kurzem ein Fall, bei dem der Steuerpflichtige unter Inanspruchnahme der Hauptwohnsitzbefreiung sein Wohnhaus mitsamt einer Grundstücksfläche von ca. 3.700 m² verkaufte. Während das Finanzamt die Veräußerung der Liegenschaft zum Teil der Immobilienertragsteuer aufgrund der die 1.000 m² übersteigenden Fläche unterwarf, entschied das Bundesfinanzgericht, dass die gesamte Grundstücksfläche steuerbefreit sei.

Der Verwaltungsgerichtshof hob die Entscheidung des Bundesfinanzgerichts mit der Begründung auf, dass zwar bei einem bebauten Grundstück das Gebäude und der Grund und Boden ein einheitliches Wirtschaftsgut bilden, allerdings zu dem einheitlichen Wirtschaftsgut nur jene Grundstücksfläche gehört, die nach der Verkehrsauffassung mit dem Gebäude eine Einheit bildet. Für die Größe dieser Grundstücksfläche stellt der Verwaltungsgerichtshof auf jenes Ausmaß ab, das nach der Verkehrsauffassung üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist.

Soweit die vom Steuerpflichtigen verkaufte Grundstücksfläche die Größe eines für ein Eigenheim üblichen Bauplatzes übersteigt, ist der Verkauf somit steuerpflichtig. Eine exakte Benennung, wie groß ein Bauplatz „nach der Verkehrsauffassung“ ist, blieb der Verwaltungsgerichtshof leider schuldig. Es ist somit weiterhin unklar, bis zu welcher konkreten Größe der Grundanteil im Einzelfall steuerbefreit ist.




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